Estudo de caso do Blockchain | Mata Capital: Investimentos imobiliários com Blockchain | Ativos Codefi
Resumo
Gestora de fundos imobiliários francesa, Mata Capital, buscou a tecnologia blockchain em 2019 para modernizar e otimizar os processos de distribuição de cotas de fundos e manutenção de seu registro de investidores.
Com a tokenização de ativos, a Mata Capital visa permitir uma maior participação no investimento imobiliário, diminuindo os custos associados ao registro do investidor, integração do investidor e operação de assinatura. A visão de longo prazo é reduzir os valores mínimos de subscrição do investidor de € 100.000 para € 1. Com os custos reduzidos e o aumento da funcionalidade digital do blockchain, a Mata Capital busca atrair um grupo mais amplo e diversificado de investidores para investimentos em ativos imobiliários.
Para atingir este objetivo, a Mata Capital fez parceria com a ConsenSys Codefi para emitir tokens de segurança para três fundos separados no valor total combinado de € 350 milhões.
O primeiro desses projetos de tokenização envolveu a propriedade de um hotel planejado de 11 andares, atualmente em construção nos arredores de Paris. A emissão resultante de € 26 milhões está entre os maiores projetos de tokenização imobiliária na Europa.
Os pontos de dor
Hoje, o setor de gestão de ativos imobiliários sofre dos seguintes pontos problemáticos:
-
Criação complicada e cara de fundos, distribuição de ativos e manutenção de registros
-
Custos de administração substanciais, especialmente para pequenos bilhetes de investimento para atividades de registro e KYC, resultando em altos valores de assinatura de investimento mínimo
-
Os investidores têm acesso limitado aos mercados secundários. Eles são incapazes de negociar ativos facilmente, mesmo quando exigido pela estratégia de alocação de portfólio
Gestores de ativos como a Mata Capital dependem do papel para gerenciar o registro de investidores. A digitalização desse processo permitiria à Mata Capital economizar custos, garantir precisão e conseguir uma melhor supervisão para seus investidores.
A solução
Para gerir de forma eficiente o investimento no edifício do hotel em conformidade com os requisitos regulamentares, a Mata Capital precisava controlar quem poderia investir e definir as ações detidas e as regras de transação.
Em contraste com a abordagem tradicional de gerenciamento de requisitos de conformidade, elegibilidade do investidor e emissão de ações como processos manuais dissociados, a plataforma baseada em Ethereum da Codefi Assets usa contratos inteligentes para descrever o ativo imobiliário, definir seus requisitos de conformidade, validar o investidor Conheça seu cliente (KYC) e emitir cotas de fundos correspondentes para cada investidor verificado.
O fardo usual da Mata Capital para pesquisar a elegibilidade e o perfil de risco dos investidores foi aliviado convidando-se os investidores em potencial a criar contas, preencher um formulário de conformidade KYC e fazer upload de todos os documentos necessários para a plataforma. Esses documentos foram então processados fora da rede Ethereum pela Mata Capital, o emissor. Aqueles qualificados para comprar tokens para investir no fundo foram então colocados na lista de permissões, validando suas credenciais dentro da plataforma.
Aproveitando os recursos de precisão e automação da Ethereum, a solução permitiu aos investidores elegíveis definir a natureza e o número de ações que comprariam, fazer o pagamento por transferência eletrônica e receber as ações na validação do pagamento. Nos bastidores, isso envolveu o emissor autorizando a transferência de tokens para investidores na lista de permissões por meio de um certificado assinado usando sua chave privada.
Após a conclusão, os investidores receberam um recibo da venda detalhando suas características (ou seja, emissores, investidores, número de tokens comprados) e um link para a transação no blockchain Ethereum.
Diagrama 1: Interface do emissor
Diagrama 2: Interface do Investidor
Conformidade e lista branca de KYC
Diagrama 3: Processamento de transações e rastreamento de pagamentos
“Esta primeira etapa marca o início de uma transformação radical do setor de Gestão de Ativos Imobiliários”, afirma Matthieu Bouchaud, líder de produtos da Codefi Asset. “Com a plataforma Codefi Assets, possibilitamos aos nossos clientes passar da era da experimentação para a era do crescimento industrial, permitindo-lhes emitir e gerir as suas unidades de fundos de uma forma muito mais eficiente.”
Contratos inteligentes: técnicos
Codefi Assets permite a fácil criação e implantação de contratos inteligentes na rede principal Ethereum com base no padrão ERC1400, entre outros. O padrão ERC1400 foi criado especialmente pela comunidade Ethereum e ConsenSys para representar ativos financeiros no blockchain. Esses contratos inteligentes e tokens de segurança altamente configuráveis têm os seguintes recursos:
-
Os tokens de segurança suportam transferências de força, queima e mentas por um administrador
-
Os tokens de segurança oferecem suporte a restrições comerciais por meio da geração de certificados fora da cadeia. As transferências de token são condicionadas à validade do certificado, oferecendo ao emissor recursos de controle robustos sobre seus ativos financeiros nos mercados primário e secundário
-
Os tokens de segurança suportam fungibilidade parcial (ou seja, a capacidade de criar diferentes classes de ativos)
-
Todos os contratos inteligentes usados foram auditados pela ConsenSys Diligence
Os resultados
Para a Mata Capital, os objetivos da emissão tokenizada incluíram economia de tempo e custos, maior flexibilidade para personalizar produtos e acesso a novas classes de investidores. Também buscava um processamento de transações mais seguro e eficiente, juntamente com uma “fonte única de verdade” entre todos os participantes e terceiros – para melhorar a transparência e a imutabilidade das informações, e também para agilizar os esforços de relatórios.
Com a plataforma da Codefi, o cadastro de investidores é automaticamente atualizado e mantido em um único local, garantindo precisão, transparência e segurança das informações.
“A inovação está no centro da estratégia da Mata Capital, conforme ilustrado pela recente implementação de uma plataforma operacional para proteger todas as informações de nossos assinantes”, disse Souleymane-Jean Galadima, diretor de inovação e negócios digitais da Mata Capital.
Digitalizar o processo de investimento no Ethereum também oferece à Mata Capital oportunidades de distribuição mais global, uma vez que os investidores internacionais podem acessar a plataforma tão facilmente quanto os investidores domésticos, com KYC e distribuição de tokens sendo processados no blockchain.
Como um objetivo mais amplo, a Mata Capital espera atrair mais investidores de varejo que aproveitarão a facilidade com que podem investir em um produto financeiro complexo. Com o tempo, a transparência e a acessibilidade das informações sobre os ativos financeiros representados no blockchain aumentará a confiança dos investidores nos produtos da Mata Capital.
Baptiste Saint-Martin, gerente de desenvolvimento de produto da Mata Capital, acrescenta: “A tokenização nos permitirá oferecer melhor liquidez aos nossos investidores, especialmente no mercado secundário”.
Tokenização de ativos imobiliários
Entre as várias funções que a blockchain pode desempenhar no setor imobiliário – de contratos inteligentes para transações de propriedades a gerenciamento de dados para listas de propriedades – a aplicação mais viável e difundida é por meio de tokenização de ativos, de acordo com pesquisa da empresa de serviços imobiliários Cushman & Wakfield. Em linha com o objetivo da Mata Capital de permitir uma maior participação no investimento imobiliário, o relatório prevê que a tokenização ajudará o mercado imobiliário comercial a se abrir para uma maior variedade de investidores de varejo devido aos bilhetes mínimos mais baixos, maior transparência e mais liquidez.
A oportunidade de tokenizar ativos financeiros deve chegar a US $ 2 trilhões nos próximos dois anos, de acordo com o Fórum Econômico Mundial, com metade desse valor originando-se de ativos alternativos, incluindo imóveis. O prazo para realizar esse potencial é geralmente considerado muito mais cedo para imóveis em comparação com outras classes de ativos, com os primeiros exemplos de implementação de tokenização imobiliária, como Mata Capital, já avançando.
Mas esta oportunidade depende do desenvolvimento e aceitação de soluções que podem reduzir a complexidade operacional e o risco regulatório em torno do blockchain e tokenização. Os resultados alcançados pela Mata Capital com a plataforma da Codefi Assets demonstram que a tokenização pode oferecer aos fundos imobiliários maior eficiência, transparência e gestão de risco sem comprometer os padrões institucionais que são fundamentais para investidores e gestores de ativos.